中古の一戸建ての購入は暗礁に乗り上げる。一番重要なのは立地

最近、中古の一戸建てを購入することを検討しているという記事を書いていました。住居として、そして、ルームシェアをすることによる不動産投資を兼ねています。

最近、内見した物件でかなり気にいったものがありましたが、結局買いませんでした。本日は、現況について書きたいと思います。

立地が良くないと生き残れない

不動産サイトで物件を眺めていて思ったのですが、地方の物件はコンディションが良い家でもかなり安いです。３００万円あれば築２０年が買えてしまいます。地方は厳しいなぁと思っていたところ、さらに追い打ちをかける情報として、首都圏でも空室率上昇の記事。

株式投資では、投資する企業のEconomic Moat（経済的な堀）を考えます。経済的な堀とは、「企業の優位とその頑強さ」といったものを表した比喩です。たとえば、高収益の商品を取り扱っていても、それが簡単に真似できるものであるならば他社が次々と参入して、結局平均的な利益しか稼げない商品に落ち着きます（神の見えざる手）。しかし、特許やブランドなどで守られている場合、高収益を維持できます。

不動産投資も事業です。そして、不動産の経済的な堀は何かと考えると、その１つは「立地」となります。

当初は、DIYの職業訓練校に通っていることもあり、ボロ屋リフォームの不動産投資を考えていました。しかし、地方の物件は今後も安くなりいつでも買えると考えると、立地を再重視して買うのがいいのではないかと。

２流の企業を格安で買うよりも１流の企業を適切な価格で買うほうが長期的に報われる株式投資と同じで、地方の物件を格安で買うよりも立地の良い物件を適切な価格で買う方が良いのではないでしょうか。労力に対するリターンが明らかに高くなります。

ボロ物件よりも、立地が良い場所の再建築不可物件を買うのが良い気がしてきた。

— Mao (@Mao_kwb) 2016年6月12日

ということで、都市部周辺の家を探して良さげな家を内見予約。

待ちの不動産投資に変更。不景気が来ないと買えなさそう

内見した物件は、２ヶ月前まで家族連れが住んでいたこともあり、すぐに住める状態で、かなりきれいでした。私の購入意欲はうなぎのぼり。しかし、知り合いの不動産投資家の方に相談すると、「内見はせめて３０件はしたほうが良い」とアドバイスをいただきました。

冷静になると、最高の物件ではないんですね。不動産投資がしたくて仕方がない状態だったので、どうしても買いたくなってしまったのだと思います。ですから、内見を３０件以上はしてから購入することにします。

今ネットで出回っている物件はおおかた見終わったので、あとは不動産屋さんにあらかじめ希望の条件を伝えて市場に出てきたら紹介してもらえるようにしています。

希望の条件を伝えた際に、不動産屋さんに言われた一言。

「その条件だと、出てきても業者が買ってしまうと思います。」

うーん、確かにそうかもしれません。私が買えるようになるときは、家売却数の増加があって、世の中に金が回っていないとき、つまり不景気のときになってしまうのかなと。

新しいことに挑戦しなかったということ

さんざん中古の一戸建てを購入すると引っ張ってきたわけですが、結局買わないことで落ち着きそうです（内見は続けます）。

新しいことに挑戦しない理由は簡単に見つかりますし、できない理由を言って失敗をしない人生を歩んでいたほうが利口に見えます。不動産投資ならば、人口減で空き家は年々増えており、これからもその傾向が続くのでやめたほうがいいといったぐあいにです。

出来ない理由をつらつら述べて物事を先送りにするのではなく、やりたかったことは実行していく人生をなるべくなら望んでいるのですが、今回の不動産投資に関しては、物件購入はしばらくなさそうです。そして、それで安心してしまっている自分がいます。